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주택 매매 가족 차용증 7억 노원구 소재 아파트를 제 명의로 매입 예정자금 융통 계획은
7억 노원구 소재 아파트를 제 명의로 매입 예정자금 융통 계획은 아래와 같음- 2억 : 제 명의로 주담대- 0.5억 : 부모님으로부터 비과세 증여- 4.5억 : 부모님에게 차용 후 대출 4.5억 중에 1.5억은 부모님 자금 4.5억 중에 3억은 부모님이 저의 이모에게 차용- 기타비용(취득세 등 세금, 중개수수료) : 제가 가지고 있는 현금[질문]1. 이렇게 되면 제가 4.5억원에 대해 원리금을 매달 얼마씩 드려야 증여로 간주가 되지 않는지 (30년 상환기준)2. 4.5억원에 대해 이자만 지불하다가 결혼 후 부모님 자금 1.5억은 비과세 증여 받을 예정인데 그 전까지는 4.5억에 대한 이자만 내도 증여로 간주되지 않는지3. 현재는 부모님이 이모에게 빌려서 저에게 빌려주는 방식을 생각중이긴한데제가 부모님에게 2억 빌리고 이모에게도 직접 3억 빌리는 방식이랑 차이가 있는지4. 부모님이나 이모가 저에게 이자를 받으면 이자에 대한 세금을 내야하는지. 내야한다면 이자분에 대해 몇프로인지
노원구 아파트 매수와 관련하여 부모님과 가족 차용증을 활용한 자금 조달 계획에 대해 문의주셨네요. 세금 문제와 관련하여 민감한 부분이니 정확한 정보와 전문가의 상담이 중요합니다.
1. 4.5억 원에 대해 원리금을 매달 얼마씩 드려야 증여로 간주되지 않는지 (30년 상환기준)
* 적정 이자율: 세법상 가족 간 금전 대여의 적정 이자율은 **연 4.6%**입니다. 이보다 낮은 이자율로 빌리거나 무이자로 빌릴 경우, 적정 이자율과의 차액이 연간 1,000만원 이상이면 그 차액만큼 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
* 따라서 4.5억 원에 대한 연 4.6% 이자를 계산하면 4.5억 원 * 0.046 = 2,070만원입니다.
* 이 경우 연간 이자 차액이 1,000만원을 초과하므로, 최소한 연 1,070만원(2,070만원 - 1,000만원) 이상의 이자를 지급해야 증여로 간주되지 않습니다. 즉, 실제 지급하는 이자가 연 1,070만원보다 적다면 그 차액만큼 증여세가 부과됩니다. 현실적으로는 4.6% 이자를 지급하는 것이 가장 안전합니다.
* 원리금 상환 방식: 원리금 균등상환 방식으로 매달 원금과 이자를 상환하는 것이 증여로 간주되지 않기 위한 가장 확실한 방법입니다. 단순히 이자만 지급하다가 만기에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식은 증여로 의심받을 확률이 높습니다.
* 30년 상환 기준 연 4.6% 이자 적용 시 월 납입액:
* 원금 4.5억원, 연 이율 4.6%, 상환 기간 30년(360개월)으로 계산하면, 월 약 229만원 (원리금 균등상환) 수준을 상환하셔야 합니다. (정확한 금액은 대출 계산기 활용 권장)
* 중요사항: 차용증을 작성하고 공증/내용증명을 받아 증거를 남겨야 하며, 매달 정해진 날짜에 이자와 원금을 실제로 계좌 이체해야 합니다.
2. 4.5억 원에 대해 이자만 지불하다가 결혼 후 부모님 자금 1.5억은 비과세 증여 받을 예정인데 그 전까지는 4.5억에 대한 이자만 내도 증여로 간주되지 않는지
* 이자만 지불하는 방식은 증여로 간주될 위험이 매우 높습니다. 세법은 가족 간 금전 대여를 원칙적으로 증여로 추정하며, 실제 차용임을 입증하려면 원금 상환 계획과 실행이 매우 중요하다고 봅니다. 단순히 이자만 지급하다가 나중에 원금을 일시에 증여받는 형태로 상환하지 않으면 전체 금액이 증여로 간주될 수 있습니다.
* 부모님 자금 1.5억 원을 나중에 증여받을 계획이시라면, 그 부분은 해당 시점에 증여재산공제(성인 자녀 5천만원)를 활용하여 증여세 신고를 하시면 됩니다. 다만, 차용증상 4.5억 원에 대해서는 꾸준히 원리금 상환을 하셔야 증여세를 피할 수 있습니다.
3. 제가 부모님에게 2억 빌리고 이모에게도 직접 3억 빌리는 방식이랑 차이가 있는지
* 세법상 큰 차이는 없습니다. 어떤 방식이든 실질적인 금전 대여 관계를 증명하는 것이 중요합니다.
* 부모님이 이모에게 빌려서 귀하에게 빌려주는 방식:
* 부모님과 귀하 사이에 4.5억 원에 대한 차용증 작성.
* 부모님과 이모 사이에 3억 원에 대한 차용증 작성.
* 각각의 차용 관계에 따라 적정 이자를 주고받고, 원리금 상환 내역을 명확히 해야 합니다.
* 이 방식은 부모님이 중간에 채무자이자 채권자가 되므로, 자금 흐름이 조금 더 복잡해질 수 있습니다.
* 귀하가 부모님에게 2억, 이모에게 3억을 직접 빌리는 방식:
* 귀하와 부모님 사이에 2억 원에 대한 차용증 작성.
* 귀하와 이모 사이에 3억 원에 대한 차용증 작성.
* 각각의 차용 관계에 따라 적정 이자를 주고받고, 원리금 상환 내역을 명확히 해야 합니다.
* 이 방식은 자금 흐름이 더 단순하고 명확해 보일 수 있습니다.
* 어떤 방식이든, 가족 간(특수관계인) 차용 시에는 차용증, 이자 지급 내역, 원금 상환 내역 등 객관적인 자료를 철저히 준비하고 이자를 지급해야 합니다. 이모도 특수관계인(친족)이므로 동일한 증여세 관련 규정이 적용됩니다.
4. 부모님이나 이모가 저에게 이자를 받으면 이자에 대한 세금을 내야 하는지. 내야한다면 이자분에 대해 몇 프로인지.
* 네, 부모님이나 이모가 귀하로부터 이자를 받으면 해당 이자 소득에 대해 세금을 납부해야 합니다.
* 이는 **'비영업대금의 이익'**으로 분류되며, 이자를 지급하는 귀하(채무자)가 원천징수 의무자로서 세금을 미리 떼고 지급해야 합니다.
* 세율: 이자 소득의 27.5% (소득세 25% + 지방소득세 2.5%) 입니다.
* 원천징수 및 신고: 귀하는 매달 이자를 지급할 때 27.5%를 제외한 금액을 부모님/이모에게 지급하고, 원천징수한 세액은 다음 달 10일까지 세무서에 신고 및 납부해야 합니다.
* 부모님/이모의 종합소득세: 부모님이나 이모가 이자 소득을 포함한 금융소득(이자, 배당 등)이 연간 2천만원을 초과하는 경우에는 다음 해 5월에 다른 종합소득(근로소득, 사업소득 등)과 합산하여 종합소득세 신고를 해야 합니다. 2천만원 이하인 경우에는 원천징수로 납세의무가 종결될 수 있습니다.
매우 중요한 부분이니, 계약서 작성 및 이자 지급 전에 반드시 세무 전문가(세무사)와 상담하여 구체적인 자금조달계획에 대한 세무 자문을 받으시는 것을 강력히 권해드립니다. 특히 4.5억 원이라는 큰 금액은 세무당국의 자금출처조사 대상이 될 가능성이 높기 때문입니다.
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