중도금 지불시 등기 관련 문의입니다. 부동산 매수자입니다. 매매금 3억6000 중 계약금 + 중도금 2억 4000만원을
부동산 매수자입니다. 매매금 3억6000 중 계약금 + 중도금 2억 4000만원을 지불하면서 중도금 주는 날에 입주하고 잔금은 4달뒤에 지불하기로 계약했습니다. 이런 경우 전세권을 설정하는 게 나은지소유권이전가등기를 설정하는 게 나은지근저당설정을 하는 게 나은지 부탁드립니다.금액적인면과 리스크 다 포함해서요.
질문자님, 이미 2억4천만 원이라는 큰 금액을 지불하고 입주까지 하신 상황이라면,
혹시라도 잔금이 지불되기 전에 매도인이 다른 문제를 일으키거나 제3자에게 처분하는 리스크를 꼭 관리하셔야 해요.
이런 경우에는 전세권, 가등기, 근저당 모두 일종의 ‘안전장치’가 될 수 있는데요, 각각의 특성과 비용, 리스크를 종합해 아래와 같이 정리해 드릴게요.
✅ 1. 소유권이전 가등기 – 매수자에게 가장 유리
✔️ 장점
등기부등본에 바로 표시되어 제3자에게 처분 방지
이후 잔금 지불 후 ‘본등기’ 전환이 쉬움
매도인이 문제 발생 시, 매매계약 이행을 법적으로 강제 가능
❗ 단점
등기비용이 다소 발생 (취득세는 아니고 등록세 + 법무사 수수료)
매도인이 가등기 설정을 꺼릴 수 있음
비용: 수십만 원 수준 (등록세 + 법무사비 포함 시 대략 30만~50만 원 내외 예상)
✅ 추천: 질문자님처럼 중도금 2.4억 + 입주까지 한 상황이라면
가장 권장되는 안전장치는 소유권이전 “가등기”입니다.
✅ 2. 전세권 설정 – 상대적으로 약한 보호 수단
✔️ 장점
보증금 반환청구권 확보
대항력 + 우선변제권 일부 가능 (전입신고 & 확정일자 필요)
❗ 단점
‘매수 목적’에는 부적합 (전세는 ‘임차권’이므로 실제 소유권 주장 어려움)
소유권을 제3자에게 매도하는 것까지 막지 못함
⚠️ 매도인과 임대차 계약을 맺는 방식이라 거래 구조가 복잡해지고 매도인이 거부할 가능성 높습니다.
✅ 3. 근저당 설정 – 담보권 설정 방식
✔️ 장점
등기부상 권리표시로 제3자 처분 차단 가능
법적으로 매도인의 재산에 대해 채권자 권리 행사 가능
❗ 단점
채권자-채무자 관계 형성 필요 (매수인이 ‘대출해주는 형태’로 계약해야 함)
추후 말소 시 복잡 + 매도인이 동의 거부 가능성
부동산 거래에서는 전형적인 방식은 아니며, 법률 전문가 조력이 필요한 구조입니다. 종합 비교
구분
등기부 표시
제3자 처분 방지
법적 강제력
비용
추천도
소유권이전 가등기
O
✅ 강함
✅ 매우 높음
중
⭐⭐⭐⭐⭐
전세권 설정
O
△ 제한적
△ 보증금 반환 가능
중
⭐⭐
근저당 설정
O
✅ 가능
△ 복잡
높음
⭐⭐
✅ 결론
질문자님 상황(중도금 지급 + 입주완료 + 잔금 4개월 후)에서는
‘소유권이전 가등기’ 설정이 가장 현실적이고 강력한 보호 수단입니다.
매도인이 잔금 전까지 문제를 일으키거나 제3자에게 처분하려 할 경우 매수인의 권리를 법적으로 보호해줄 수 있어요.
전세권은 ‘임차인 보호’ 위주이고, 근저당은 복잡하고 협의가 어려워 실무에선 잘 쓰이지 않습니다.
매도인이 가등기 설정을 거부할 수 있으니,
계약서에 ‘가등기 설정 합의 및 협조 조항’을 반드시 넣는 것도 중요합니다.
(필요 시 법무사 상담도 병행 추천!)
질문자님의 소중한 재산을 안전하게 지키시길 진심으로 응원합니다