1. 양도소득세 비과세 요건의 핵심 조건

양도소득세 비과세 적용을 받으려면 동일 주택에 대한 "소유권"과 "실거주" 요건이 동시에 충족되어야 하며， 특히 아래 조건을 만족해야 합니다：

소유 기간： 양도일 기준 최근 2년 이상 소유해야 함.

실거주 기간： 양도일 기준 최근 2년 이상 실제 거주해야 함（단， 전입신고만으로는 불충분）.

1가구 1주택： 양도 시점에 본인 명의의 주택은 1채만 보유해야 함（다른 주택 보유 시 비과세 불가）.

⚠️ 2. 전입신고만으로 실거주 요건 충족 불가

따라서 어머니가 A주택에서 이주한 후 딸이 전입신고를 하더라도：

소유권 이전 없음： 주택 소유권은 어머니 명의로 유지됩니다.

실거주 인정 기준： 세무서는 실제 생활 근거（통신비， 난방비 납부 내역， 이사 증빙 등）를 통해 거주 사실을 확인합니다. 전입신고만으로는 충분하지 않습니다.

비과세 적용 주체： 어머니가 A주택을 양도할 때 자신의 거주 기간에 대해서만 비과세가 적용되며， 딸의 거주 기간은 무관합니다.

3. 딸의 관점에서의 추가 리스크

딸이 B주택을 보유한 상태에서 A주택 매각을 시도할 경우：

양도세 과세 대상： B주택 보유로 인해 1가구 1주택 요건 위반으로 양도세 전액 부과.

과세 계산 기준：

양도세 = (매가 - 취득가) × 40% ± 누진세율

（단， 보유 기간 2년 미만 시 최고 70% 적용）.

명의신탁 의심： 세무서는 어머니 명의 주택에 딸이 거주하는 것을 명의신탁으로 판단할 수 있으며， 이 경우 추징세 + 가산세 40% 부과 가능.

4. 대안： 비과세를 위한 실질적 방안

(1) 소유권 이전 후 거주（추천）

절차： 어머니가 A주택을 딸에게 증여 또는 매매 → 딸이 2년 이상 실거주 후 매각.

증여세 vs 양도세 비교：

증여세： 시가표준액 × 10~50%（직계존비간 증여 시 공제 가능）.

양도세： 매익 × 40~70%（비과세 실패 시 부담 큼）.

→ 증여 후 거주가 경제적 부담 감소.

(2) 어머니가 C주택을 매각하는 경우

A주택에 계속 거주하던 어머니가 C주택을 먼저 매각 → 1가구 1주택 요건 회복 → 이후 A주택 매각 시 비과세 적용 가능.

(3) 한시적 특례 활용（2025년 기준）

고령자 세대분리 특례： 만 65세 이상 어머니가 딸에게 주택을 증여할 때 증여세 30% 감면 가능（단， 딸이 5년 이상 거주 조건）.

⚖️ 5. 세무 실무에서 주의할 점

명의신탁 조사： 금융정보분석원（FIU）은 주택 실소유자와 등기명의 불일치를 적발 시 가산세 부과（과세전적산 금액의 40%）.

비과세 신고 시 증빙：

전입신고증 외 공과금 납부 내역， 의료보험 장기거주 확인서 등 추가 제출 필요.

지자체별 상이： 서울시는 실거주 여부를 CCTV 출입 기록으로 확인하는 등 엄격히 적용