아주 좋은 질문 주셨습니다. 외국인(비거주자)으로 국적이 바뀐 경우 장기보유특별공제 가능 여부는 중요한 세무 이슈입니다. 핵심을 정확히 정리해 드리겠습니다.

✅ 장기보유특별공제의 기본 요건

국적과 무관하게, 부동산 소유자가 국내에 보유한 기간을 기준으로 공제 여부를 판단합니다.

장기보유특별공제는 보유기간(최소 3년 이상) 및 **거래유형(양도)**을 충족하면 적용됩니다.

즉, 중간에 국적이 바뀌어 외국인이 되더라도

대한민국 내 부동산에 대한 보유기간은 인정됩니다.

✅ 외국인 장기보유공제 가능 여부

가능합니다.

외국인, 비거주자도 국내 부동산을 양도할 때 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

단, 1세대 1주택 비과세 요건은 거주 요건이 있어서 불리할 수 있지만

토지의 경우 단순히 보유기간에 따라 공제는 가능합니다.

✅ 주의사항

⚠ 국적 변경 시점이 아닌, 보유기간 전체를 기준으로 공제 계산됩니다.

⚠ 외국인으로 양도 시 양도소득세 신고·납부 절차가 조금 더 복잡하며,

⚠ 세금 신고 시 양도차익, 환율계산, 원천징수 세율 등을 유의해야 합니다.

✅ 추천 대응

1️⃣ 보유기간 확인 (취득일~양도일까지 연속 인정)

2️⃣ 국세청 홈택스 → 장기보유공제 자동계산 서비스 이용

3️⃣ 필요 시 세무사 상담 (외국인 양도소득세는 실무상 검토 항목이 많음)

요약

항목

답변

외국인 된 경우 장기보유특별공제

✅ 가능 (보유기간 전체 인정)

국적 변경 영향

❌ 보유기간 공제에는 영향 없음

주의사항

비과세, 감면, 세율, 원천징수 관련 추가 검토 필요

필요하시면 양도소득세 예상 세액 계산, 원천징수 의무 설명, 신고 절차 가이드까지 만들어 드릴 수 있습니다. 추가 질문 주시면 상세히 도와드리겠습니다!

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